近年来，保障性租赁住房REITs（以下简称保租房REITs）在市场上取得了显著进展，多家机构纷纷推进扩募与上新，这一趋势不仅反映了保障性住房市场的活力，也体现了国家政策对这一领域的支持。随着城市化进程的加速和居住成本的上升，保障性租赁住房的需求愈发突出，而REITs作为一种创新的金融工具，有效盘活了存量租赁住房资产，促进了租赁住房投资建设的良性循环。

近期，多只保租房REITs的扩募申请状态有了新的进展。例如，华夏基金华润有巢REIT和华夏北京保障房REIT的扩募申请已经更新为“已反馈”，这意味着这些项目已经收到了交易所的反馈意见。同时，汇添富上海地产租赁住房REIT和华泰紫金苏州恒泰REIT的首发申请也被受理。这些进展显示出市场对保租房REITs的认可度和需求度都在不断提升。

然而，在保租房REITs市场快速发展的同时，租金波动风险也日益受到关注。由于市场化租金的波动和保障性租赁住房供给的增加，租金下降的风险逐渐显现。例如，招商基金蛇口租赁住房REIT的林下项目就曾因重要租户退租导致出租率大幅下降，这直接影响了该REITs的现金流和收益表现。这一事件提醒投资者，在关注市场机会的同时，也需要密切留意租金波动风险。

为了应对这一风险，上交所对保租房REITs的审查也日趋严格。在审查过程中，上交所要求相关REITs提供详细的经营情况、出租率、租金和项目估值等信息，以评估项目的风险。这种严格的审查机制有助于保障市场的健康发展，为投资者提供了一定的保障。

尽管如此，从二级市场的表现来看，保障性租赁住房项目的REITs仍然领涨。多只保租房REITs在今年的涨幅已经超过了30%，甚至更高。在经济复苏乏力的背景下，这些对经济周期敏感性较低的产品仍然为投资者提供了稳定的现金流。这一表现不仅增强了投资者对保租房REITs的信心，也进一步推动了市场的发展。

同时，新政策的实施也为保租房REITs的发行提供了更多的便利。随着基础设施领域REITs项目正式由试点转入常态化发行，发行范围得到了扩容，市场化长租公寓也被纳入其中。这一政策变化不仅丰富了REITs的底层资产类型，也为保租房REITs的扩募和上新提供了更多的可能性。

在扩募方面，已上市的保租房REITs项目通过扩募可以形成明晰的租赁住房退出路径，重构租赁住房行业的商业模式。例如，华夏基金华润有巢REIT就前瞻地规划了可持续性的扩募计划，从持有的保租房项目中选定了计划扩募项目。这种扩募模式有助于实现存量与增量资产的良性循环，推动租赁住房市场的进一步发展。

在上新方面，新的保租房REITs项目也在不断涌现。例如，招商基金的招商蛇口租赁住房REIT就在深交所正式挂牌上市，成为第六只上市的保租房REITs。这些新项目的上市不仅扩大了保障性租赁住房公募REITs市场的规模，也为行业注入了新的活力。

然而，随着保租房REITs市场的不断扩大和竞争的加剧，周边租赁住房项目的竞争压力也日益凸显。尤其是随着上海市保障性租赁住房的持续供应，新项目与现有基础设施项目之间的竞争可能导致市场失衡。这种竞争压力不仅会影响项目的出租率和租金水平，也会对REITs的现金流和收益表现产生一定的影响。

因此，对于保租房REITs的管理者来说，提升运营能力和加强租户管理成为保障REITs价值的重要手段。例如，提供减租优惠以维持较高的出租率，或缩减运营费用、延后资本性支出等“节流”手段，都可以使净收益率暂时维持在相对高位。同时，租户管理也是管理人的日常工作之一，包括行业集中度、单一客户集中度、续租谈判、新租户储备等方面。

在未来，随着政策的进一步落地和资本市场的发展，保租房REITs的吸引力将不断增强。更多的资源将被指向保障性住房领域，助力解决“住房难”的社会问题。同时，投资者也应密切关注国家政策的方向和市场环境的变化，合理规划自己的投资策略以应对潜在的风险。

总的来说，保租房REITs作为资本市场与实体经济结合的一次积极探索和响应国家住房政策的一次有力实践，其未来发展前景可期。尽管面临租金波动和供给增加的双重挑战，但随着政策的支持和市场的认可度的不断提升，保租房REITs有望迎来更为广阔的发展空间。投资者在关注市场机会的同时也应保持警惕，以确保投资的稳健性。

1.保租房REITs扩募上新，市场聚焦租金波动新风险介绍

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